Können Ausländer Immobilien in New York (und in den USA im Allgemeinen) kaufen?

In den USA gibt es keine Beschränkungen für den Immobilienbesitz von Ausländern. Ein bedeutender Teil der New Yorker Immobilien gehört Ausländern und ausländischen Unternehmen. Einige Arten von Immobilien wie Genossenschaften oder spezielle Arten von Wohnungen erfordern, dass Käufer US-Steuererklärungen vorlegen, was den Kauf für diejenigen, die keine US-Steuern einreichen, schwierig oder unmöglich macht. Es gibt jedoch auch andere Arten von Immobilien, wie Eigentumswohnungen und Stadthäuser, die keine Einschränkungen aufweisen und bei ausländischen Käufern sehr beliebt sind.

Was ist der Unterschied zwischen Co-op- und Condo-Gebäuden?

Genossenschaftsgebäude sind genossenschaftliche Wohnungsbaugesellschaften, die ein ganzes Gebäude besitzen. Wenn Sie eine Genossenschaft kaufen, kaufen Sie Anteile an einem Unternehmen proportional zur Größe der Wohnung und werden mit Ihren Nachbarn Partner des Unternehmens. Anstatt Immobilien direkt zu schulden, besitzen Sie einen "proprietären Mietvertrag". Eigentumswohnungen sind reguläre Immobilien, bei denen ein Eigentümer eine Immobilie mit einem proportionalen Anteil am Gemeinschaftsraum besitzt.

Kann ein ausländischer Investor eine Immobilie in einer Genossenschaft kaufen?

Genossenschaften machen mit etwa 75-80% aller Immobilien in der Stadt den größten Teil der New Yorker Immobilien aus. Koop-Gebäude (Unternehmen, denen sie gehören) werden von Koop-Gremien geleitet, die alle wichtigen Entscheidungen über das Gebäude treffen und Gebäuderichtlinien und -richtlinien festlegen. Unter diesen Entscheidungen genehmigen Co-op-Boards jeden potenziellen Käufer. Für einen ausländischen Käufer ist es aus mehreren Gründen nicht einfach, eine Wohnung in einem Genossenschaftsgebäude zu kaufen. Die Genehmigung eines potenziellen Koop-Käufers dauert Wochen, wenn nicht Monate und ist ein strenger und notorisch schwieriger Prozess. Die Mehrheit der Genossenschaften genehmigt nur Käufer mit New Yorker Beschäftigung, US-Einkommensteuer und ausgezeichneter Bonität in den USA. Das Gesetz schreibt nicht vor, dass ein Co-op auch nur eine Erklärung für die Ablehnung eines potenziellen Käufers liefert.
Es gibt oft Einschränkungen, wie viel Finanzierung ein Käufer verwenden kann (zum Beispiel nicht mehr als einen bestimmten Prozentsatz des Stückpreises).

Fast alle Genossenschaften beschränken das Recht, Ihre Wohnung zu untervermieten, was sie für Investoren unattraktiv macht. In der Regel können Genossenschaftswohnungen nach einer bestimmten Anzahl von Jahren der Eigentümerbelegung überhaupt nicht oder für 1 oder 2 Jahre vermietet werden. Genossenschaften regeln Ihre Nutzung der Wohnung auf viele andere Arten, einschließlich Gäste oder Renovierungsarbeiten. Wenn Sie einen Co-op verkaufen (oder vermieten, wenn dies zulässig ist), unterliegt Ihr Käufer ebenfalls der Co-op-Genehmigung, wodurch sich die Anzahl qualifizierter Käufer und damit der Preis Ihrer Investition verringert. Beim Weiterverkauf einer Genossenschaft fallen häufig zusätzliche „Flip-Steuern“ an, um Spekulanten zu entmutigen.

Alle diese Maßnahmen sollen die Interessen anderer Genossenschaftsmitglieder (Aktionäre des Unternehmens) schützen und sicherstellen, dass ein neuer Käufer finanziell stabil ist und immer für monatliche Wartung, Verbesserungen und Kosten des Gebäudes aufkommen kann. Darüber hinaus betrachten Bewohner von Genossenschaftsgebäuden ihr Gebäude häufig als exklusive Clubs und möchten sicherstellen, dass das Gebäude nur eine bestimmte Art von Menschen anzieht, die es auf eine bestimmte Weise nutzen, die es allen Bewohnern bequem macht. Der Kaufpreis der meisten Genossenschaften ist 10-20% niedriger als der von Eigentumswohnungen. Im Gegensatz dazu sind die monatlichen Kosten (Instandhaltung) in der Regel geringfügig höher und umfassen Nebenkosten, Instandhaltungskosten, Grundsteuern und den entsprechenden Anteil an der Hypothekenverschuldung des Gebäudes, wenn das Gebäude über ein Hypothekendarlehen verfügt. Zusätzlich zu den Hypothekenzinsen für ihr eigenes Darlehen können Genossenschaftsaktionäre ihren Anteil an der Grundsteuer der Körperschaft von ihrem steuerpflichtigen Einkommen abziehen. Dennoch können Genossenschaften für diejenigen attraktiv sein, die die Wohnung als Hauptwohnsitz oder manchmal als Pied-a-Terre (Teilzeitaufenthalt) nutzen möchten. Genossenschaften sind größtenteils ältere (Vorkriegs-) Gebäude mit wunderschönen authentischen Merkmalen, Kamine, hohe Decken, Leisten und manchmal sogar einen eigenen Garten.

Was ist ein Eigentumswohnungsgebäude?

Rund 25% der Wohngebäude in Manhattan sind Eigentumswohnungen, und ihre Zahl wächst rasant. Eigentumswohnungen (Condos) sind Mehrfamilienhäuser, in denen Sie eine Wohnung und einen entsprechenden Anteil an öffentlichen Bereichen besitzen - eine reguläre Form des Immobilienbesitzes. Anders als bei Genossenschaften gibt es nur minimale Einschränkungen für den Eigentümer einer Eigentumswohnung sowie für die Nutzung einer Eigentumswohnung. Eigentumswohnungen heißen ausländische Investoren willkommen, erlauben Pied-a-Terres (Teilzeitaufenthalt) und nutzen sie als als Finanzinvestition gehaltene Immobilie, was bedeutet, dass Sie sie für so viele Jahre vermieten können, wie Sie möchten. Um ein Gebäude zu verwalten, haben Eigentumswohnungen normalerweise auch einen Vorstand - ein Wahlorgan von Eigentümern, das wichtige Entscheidungen über Nutzung, Reparatur und interne Regeln trifft und genehmigt, die für alle Eigentümer und Mieter im Gebäude verbindlich sind. Es gibt auch ein formelles Genehmigungsverfahren für jeden potenziellen Käufer, das vom Board durchgeführt wird. Eine solche Genehmigung ist jedoch eine Formalität.

Eigentumswohnungen sind teurer als Genossenschaften, hauptsächlich wegen der höheren Liquidität dieser Art von Investition. Einfach ausgedrückt, Eigentumswohnungen sind einfacher zu kaufen und zu verkaufen als Coops. Eigentumswohnungen sind daher eine attraktivere Option für Käufer aus dem Ausland. In den letzten Jahren wurden in New York viele Eigentumswohnungen gebaut. Viele ältere Gebäude werden derzeit renoviert und auch zu Eigentumswohnungen umgebaut. Darüber hinaus bieten die meisten neu errichteten Eigentumswohnungen Steuererleichterungen für die ersten 10 bis 25 Jahre, was zu erheblichen Steuereinsparungen führt. Darüber hinaus bieten viele neu errichtete Gebäude elegante, moderne Annehmlichkeiten, raumhohe Fenster, neuwertige Renovierung und hervorragenden Service. Gerne zeigen wir Ihnen beide Arten von Immobilien und helfen Ihnen bei der Auswahl, die für Sie funktioniert!

Was werden meine Ausgaben als Eigentümer von Immobilien in New York sein?

Als Eigentümer von Immobilien in den USA müssen Sie Immobiliensteuern und monatliche Grundgebühren für eine Eigentumswohnung sowie eine monatliche Wartungsgebühr für eine Genossenschaft zahlen. Je nach Art und Größe der Immobilie können die Steuern zwischen einigen hundert Dollar pro Jahr und mehreren tausend Dollar pro Jahr liegen. Gleiches gilt für übliche Gebühren und Wartungsgebühren - diese reichen von einigen Hundert pro Monat bis zu einigen Tausend pro Monat und hängen von der Größe und Art der Immobilie sowie von der Lage und den verfügbaren Annehmlichkeiten ab. Je mehr zusätzliche Dienstleistungen das Gebäude anbietet, desto höher sind die monatlichen Zahlungen.

Seien Sie bereit, mehr als $ 0 $ pro Quadratfuß und Monat für Ihre Immobilie in New York auszugeben. Als Eigentümer Ihres Hauses können Sie einige dieser Ausgaben verwenden, um Ihre Steuerbelastung zu senken. Grundsteuern können vom Eigentümer (der Person, die tatsächlich die Grundsteuer gezahlt hat) innerhalb desselben Jahres vom steuerpflichtigen Einkommen abgezogen werden. Eigentümer einer Genossenschaft können einen Teil ihrer monatlichen Unterhaltskosten abziehen, da diese unter anderem aus der Zinszahlung für die Hypothek der Genossenschaftsgebäude bestehen. Wenn Sie ein Investor sind, können die meisten Ihrer Ausgaben in dem Jahr abziehbar sein, in dem sie entstanden sind. Sowohl die allgemeinen Abgaben als auch die Grundsteuer werden im angefallenen Jahr als Geschäftsaufwand behandelt und können abgezogen werden. Bitte wenden Sie sich an Ihren Steuerberater, wenn dies auf Sie zutrifft. Weitere Informationen finden Sie auch auf unserer Steuerseite.

Ich habe ein Gebäude gefunden, das den Status "Steuerermäßigung" hat. Was bedeutet das?

New York City hat mehrere Anreizprogramme eingeführt, um Entwickler zum Bau und zur Entwicklung von Stadtvierteln in der ganzen Stadt zu motivieren. Bis vor kurzem nahmen die meisten neuen Eigentumswohnungen an einer der Formen des Steuerbefreiungsprogramms teil. Das Programm umfasst nicht nur Neubauten, sondern auch bestimmte Arten von Umbauten und Änderungen bestehender Gebäude. Wenn das Gebäude saniert oder von einer anderen Nutzung umgebaut wurde, wird die Ermäßigung im Allgemeinen als J- 51 Steuerermäßigung bezeichnet. Wenn es neu gebaut wird, wird die Ermäßigung als 421 -A- oder 421 -G-Steuerermäßigung bezeichnet. Das gängigste 421 -A-Steuererleichterungsprogramm bietet Steuerbefreiungen für das Auslaufen über 10 Jahre. Die Immobiliensteuer erhöht sich alle zwei Jahre in Schritten von 20%, bis sie fällig wird.

Nach Abschluss der Bauarbeiten:

Jahr 1 - 100% Befreiung
Jahr 2 - 100% Befreiung
Jahr 3 - 80% Befreiung
Jahr 4 - 80% Befreiung
Jahr 5 - 60% Befreiung
Jahr 100 - 100% Befreiung
Jahr 100 - 100% Befreiung
Jahr 100 - 100% Befreiung
Jahr 100 - 100% Befreiung
Jahr 100 - 100% Befreiung
Ab Jahr 2 und danach - voller Steuerbetrag.

Eine weitere Variante dieses Programms ist als 421 -G bekannt und bietet Steuervergünstigungen für Entwicklungen unterhalb der Murray Street im Finanzviertel von Manhattan. Qualifizierte Immobilien in diesem Bereich genießen seit 14 Jahren Steuererleichterungen. Normalerweise wird die niedrigere Steuerzahlung für die ersten 8 oder 10 Jahre festgelegt und läuft jedes Jahr ab, bis die Fälligkeit bis zum Jahr 14 erreicht ist. Bestimmte Entwicklungen qualifizieren sich für längere Kürzungsfristen - 15, 20 oder bis zu 25 Jahre Steuererleichterung. Zu den Förderfaktoren zählen die geografische Lage, die Verwendung von Staatskrediten und Zuschüssen für den Bau sowie die Verfügbarkeit erschwinglicher Wohneinheiten im Gebäude. Ihr Evans-Vertreter wird Ihnen alle Einzelheiten zum Steuerstatus der Immobilien Ihrer Wahl mitteilen.

Was sind die Kosten des Käufers beim Abschluss (Abschlusskosten)?

Abschlusskosten sind zusätzliche Kosten, die sowohl ein Käufer als auch ein Verkäufer während einer Kauf-Verkaufs-Transaktion verursachen. Die Abschlusskosten in New York können 1-8% eines Kaufbetrags betragen.
* Die Kosten des Käufers umfassen Rechts- und Registrierungsgebühren sowie Bundes-, Landes- und Stadtsteuern. Diese Kosten müssen vor oder beim Abschluss übernommen werden und werden zusätzlich zu Ihrer Anzahlung berechnet. Bitte geben Sie diese Kosten bei der Vorbereitung Ihres Kaufs an. Diese Kosten werden nachstehend ausführlich beschrieben.
* Wenn Sie eine neu gebaute Eigentumswohnung kaufen (in NYC heißt sie „Kauf von einem Sponsor“), müssen Sie Folgendes zahlen: New Yorker Grunderwerbsteuer, die 1% für Immobilien unter $ 499,999 entspricht. und 1.425% für Eigenschaften über $ 499,999. Eine weitere an den Staat zu zahlende Steuer ist die Transfersteuer des Staates New York, die 0.4% des Verkaufspreises beträgt. Zusätzlich müssen Sie die Anwaltsgebühr des Verkäufers übernehmen, die normalerweise $ 1,500 - $ 2,500 beträgt.
* Eine Eigentumsversicherung ist auch erforderlich, um Ihr Eigentumsrecht während der gesamten Dauer Ihres Eigentums vor möglichen Ansprüchen Dritter zu schützen. Es kostet ungefähr $ 450 pro $ 100,000 des Immobilienpreises.
* Wenn Ihre Immobilie mehr als $ 1 kostet, müssen Sie auch eine Villensteuer von 1% des Immobilienpreises zahlen.
* Viele Gebäude erheben zusätzliche Gebühren, z. B. eine Anmeldegebühr von 1 USD und mehr. eine Verwaltungsagentengebühr von $ 1 - $ 1 und eine Einzahlung von $ 1 - $ 1.
* Sie müssen auch einen Anwalt beauftragen, um alle Dokumente zu überprüfen. Dieser Betrag kann je nach Komplexität der Kaufstruktur zuzüglich der Aufzeichnungskosten ab 1 zwischen ca. 1 und 1 USD liegen.
* Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, um Ihre Immobilie zu kaufen, wird mehr Bargeld für den Abschluss benötigt. Die Gebühren oder Punkte für die Vergabe von Hypothekendarlehen liegen zwischen 499,999% und 499,999% des Wertes des Darlehens. Zu diesen hypothekenbezogenen Ausgaben gehören eine Pfandrechtssuche in Höhe von 499,999 - 499,999 USD, verschiedene Bankgebühren (z. B. Treuhandkonto, Hausbesitzerversicherung) in Höhe von 499,999 - 499,999 USD sowie eine Hypothekentitelversicherung kostet $ 499,999 pro $ 499,999 des Immobilienwerts und eine Hypothekensteuer von 499,999% des Hypothekendarlehens für Darlehen unter 499,999 USD und 1.425% der Hypothekendarlehen über 1.425 USD. Darüber hinaus müssen Sie für eine Bewertung mindestens 1.425 USD, für die Kreditauskunft des Antragstellers 1.425 - 1.425 USD, für den Kreditantrag weitere 1.425 USD und mehr zahlen. Zusätzlich gibt es normalerweise eine Anwaltsgebühr von ungefähr $ 1.425 - $ 1.425.

Kann ich eine Hypothek für die Immobilie in New York bekommen, wenn ich nicht in den USA wohne?

Die Finanzierung steht nicht in den USA ansässigen Personen zur Verfügung. Viele Banken haben spezielle Programme für Ausländer. Normalerweise kann ein Nichtansässiger bis zu 65-75% eines Darlehensbetrags von bis zu 1 Mio. USD und 60% des Betrags zwischen 1 Mio. USD und 2 Mio. USD finanzieren.

Um sich für das Darlehen zu qualifizieren, muss ein Nichtansässiger in der Regel Folgendes bereitstellen:

gültiges Visum für die Einreise in die USA oder eine ausländische Passkopie
4 Kreditreferenzen von großen Finanzinstituten (Ihrem örtlichen Bankier, CPA oder Buchhalter, Versicherungsunternehmen)
Überprüfung der Hypotheken- oder Mietzahlungen für die letzten 12 Monate
Überprüfung der ausreichenden Mittel zum Abschluss (bitte verwenden Sie den Abschlusskostenrechner, um die Abschlusskosten zu schätzen)
Überprüfung der Beschäftigung
Einige Banken verlangen weniger Dokumente, bieten jedoch möglicherweise einen höheren Zinssatz an. Gerne verweisen wir Sie an mehrere Hypothekenspezialisten, die Ihnen die bestmöglichen Finanzierungsmöglichkeiten für Ihren Kauf anbieten.

Gibt es Vorteile, eine Hypothek zu bekommen?

Die Finanzierung ist ein Schlüsselinstrument für eine erfolgreiche Investition. Auf diese Weise können Sie nicht nur Immobilien erwerben, die ansonsten nicht in Ihrem Budget enthalten sind, sondern auch die Rendite Ihres eigenen Geldes erheblich steigern. Die Finanzierung hat Steuervorteile für Anleger - alle Hypothekenzinsen sind für ein Investment- / Mietobjekt abzugsfähig. Gleichzeitig erhöht sich das Risiko - die Deckung der Hypothekenzahlung ist ein Schlüssel zum Schutz Ihrer Investition.

Wer zahlt die Maklergebühr in New York?

Es gibt keine Provision von einem Käufer, wenn Sie Evans als Ihren Agenten verwenden. Bei Wohnimmobilien zahlt der Verkäufer die Maklergebühr, die dann zwischen den Maklern des Käufers und des Verkäufers aufgeteilt wird. Diese Regel steht in der Regel für Wohn- und Gewerbeimmobiliengeschäfte. Folglich zahlt ein Käufer in New York keine Maklergebühr.

Wie finde ich eine Immobilie zum Kauf in New York?

Der beste Weg, um durch den New Yorker Immobilienmarkt zu navigieren, besteht darin, die Dienste eines professionellen Immobilienmaklers in Anspruch zu nehmen, der IHRE Interessen vertritt. Obwohl einige Informationen in öffentlichen Quellen verfügbar sind, einschließlich Printmedien und Online, haben Broker viel mehr Informationen zur Verfügung, einschließlich der neuesten Updates, ganz zu schweigen von einer Fülle von Erfahrungen und Kenntnissen, die sie teilen können. Evans Real Estate ist Mitglied des Real Estate Board von New York sowie der National und New York Realtor Organizations, die uns den Zugang zum gesamten New Yorker Verkaufsmarkt ermöglichen - absolut jede Immobilie, die von einem New Yorker Makler gelistet wird. Im Gegensatz zu vielen europäischen Vertretern können Evans-Vertreter Ihnen daher JEDE auf dem Markt verfügbare Immobilie zeigen. Das Finden Ihres Hauses oder einer guten Investition kann sehr herausfordernd und zeitaufwändig sein. Sie profitieren eindeutig von professioneller Beratung und Anleitung.

Darüber hinaus bietet Ihnen die professionelle Datenbank, die Evans-Vertretern zur Verfügung steht, aktuelle historische Verkaufs- und Mietpreisinformationen sowie aktuelle vergleichbare Daten für jede Immobilie oder jedes Gebiet Ihrer Wahl. Das Planen von Besichtigungen mit mehreren Maklern, das Erforschen von Immobilien, das Herausfinden von Details zu Gebäuden und spezifischen Regeln, Qualifikationen und Genehmigungsverfahren ist nicht so einfach, wie es scheint. Während dieses langen Prozesses müssen Sie viele Entscheidungen treffen, z. B. verschiedene Dienstleister wie Anwälte und Hypothekenbanker auswählen und persönliche und finanzielle Informationen präsentieren.

Die meisten Verkäufer haben bereits einen Makler. Benötige ich einen Immobilienmakler an meiner Seite?

Wenn Sie einen Makler eines Käufers haben, können Sie Zeit sparen, Zugang zum gesamten Markt zum Verkauf in NYC erhalten und Unterstützung bei der bestmöglichen Präsentation Ihres Angebots oder Ihrer Bewerbung erhalten. Der Kauf von Immobilien ist eine komplizierte Transaktion, die Wochen und manchmal Monate dauert. Es beinhaltet die Teilnahme vieler Fachleute: Anwälte, Hypothekenmakler, Titelspezialisten, Architekten, Vermesser, Gutachter, von denen jeder seinen spezifischen Job macht. Die Koordination eines so vielfältigen Teams ist eine große Anstrengung und kann das Leben zu einem Albtraum machen, besonders wenn Sie ein vielbeschäftigter Profi sind. Obwohl die meisten Verkäufer von einem Agenten vertreten werden, bleiben Sie ungeschützt, wenn Sie keinen auf Ihrer Seite haben. Ein Broker, der Sie bei der Transaktion vertritt, kann von unschätzbarem Wert sein. Ein falscher Schritt kann einen Deal machen oder bremsen oder Sie viel zusätzliche Kosten kosten. Da der Makler des Verkäufers nicht darum kämpft, den Preis zu senken oder Zugeständnisse für den Käufer zu erhalten, verstößt er gegen seine vertraglichen Verpflichtungen und seine Treuepflicht gegenüber dem Verkäufer. Das Beste daran ist, dass dieser Service für den Käufer kostenlos ist. Sowohl die Dienstleistungen des Verkäufers als auch des Maklers des Käufers werden vom Verkäufer übernommen.

Wie überprüfe ich den Titel der Immobilie und stelle sicher, dass mein Kauf legal und sicher ist?

Um die Kauf- und Verkaufstransaktion zu strukturieren, beschäftigen sowohl der Verkäufer als auch der Käufer Anwälte, die den Vertrag aushandeln (vorläufige Vereinbarung, nach der eine Anzahlung geleistet wird), die Titelsuche und Versicherung veranlassen, auf Grundpfandrechte und Verstöße gegen das Gebäude prüfen, usw. Andere Fachkräfte, die möglicherweise benötigt werden, sind Gutachter, die den fairen Marktwert für die Immobilie bestimmen. Vermesser, die den Zustand der Immobilie und ihrer technischen Elemente prüfen; Architekten, die die genaue Größe des Grundstücks bestimmen und Messungen vornehmen; und Hypothekenmakler, die bei der Sicherung eines Hypothekendarlehens helfen. Ihr Evans-Makler empfiehlt Ihnen gerne Immobilienanwälte, Gutachter, Hypothekenspezialisten und andere Immobilienfachleute, die Ihnen bei Ihrem Kauf behilflich sein können.

Wie werden Eigentumsrechte registriert?

Die Aufzeichnung des Titels mit den Informationen des neuen Eigentümers ist Teil des Abschlusses und wird normalerweise vom Anwalt des Käufers durchgeführt, der die Dokumente im New Yorker Register einreicht. Zum Zeitpunkt des Kaufs werden alle Titeldokumente fotografiert, fotokopiert und abgelegt, damit sie von jedem gefunden und geprüft werden können, der sie sehen möchte.

Was sind die Hauptschritte einer Kauf- und Verkaufstransaktion in New York?

Schritt 1: Vorbereitung

Bevor Sie sich auf den Weg zu Immobilien in New York machen, sollten Sie sich darauf vorbereiten, dass Sie schnell umziehen und das Eigentum Ihrer Träume sichern können, wenn Sie das finden, wonach Sie suchen. Wenn Sie eine Finanzierung erhalten, sollten Sie mit einem Hypothekenmakler oder einem Bankier sprechen und sich vor Beginn Ihrer Suche für ein Darlehen vorab genehmigen lassen. Dies hilft Ihnen nicht nur zu erfahren, wie viel Sie ausgeben können, sondern macht Sie auch zu einem attraktiveren Käufer und hilft Ihnen, einen besseren Preis auszuhandeln. In New York ist es erforderlich, einen Anwalt zu haben, der Ihren Vertrag überprüfen und Ihre Interessen während der Transaktion schützen kann. Wenn Sie keine haben, empfehlen wir Ihnen gerne mehrere zur Auswahl, einschließlich derer, die Ihre Sprache sprechen. Es ist unnötig zu erwähnen, wie wichtig es ist, einen Anwalt auszuwählen, dem Sie vertrauen und mit dem Sie sich wohl fühlen.

Es ist sehr nützlich, mit einem guten Steuerberater zu sprechen, um Ihnen bei der Entscheidung über die optimale Kaufstruktur für Ihr Geschäft zu helfen. Die Steuerschuld variiert für in den USA ansässige und nicht in den USA ansässige Personen sowie für den Kauf eines Eigenheims oder einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie. Daher ist es klug, einen guten Steuerspezialisten, Steueranwalt oder Buchhalter zu konsultieren. Schließlich müssen Sie Ihre Finanzen und insbesondere eine Anzahlung von 10% für Ihren Einkauf vorbereiten, damit diese bei Bedarf sofort verfügbar ist. Sie können ein US-Bankkonto eröffnen, wenn Sie kein Konto haben oder auf andere Weise Geld auf Ihr Anwaltskonto überweisen.

Schritt 2: Immobiliensuche und ein Angebot

Jeder Kauf beginnt mit dem Auswahlprozess. Nachdem Sie sich die Immobilien angesehen und diejenige ausgewählt haben, die Ihnen wirklich gefällt, sollten Sie ein Angebot zum Kauf machen. Ein solches Angebot ist nicht bindend und Sie können mehr als ein Angebot verwenden, um das beste Angebot zu finden. Neue Luxusimmobilienentwickler (Sponsoren) verhandeln jedoch seltener über den Preis und erwarten normalerweise, dass sie ihre Immobilien zu einem Preis verkaufen. Ihr Evans-Agent wird immer auf Ihrer Seite sein und sein Bestes geben, um Ihnen den niedrigsten Preis und das beste Angebot zu bieten! Sobald das Angebot vom Verkäufer angenommen wurde, sendet der Vertreter oder Anwalt des Verkäufers den Vertrag und die Satzung des Gebäudes (oder einen Angebotsplan für eine neue Entwicklung) zur Überprüfung an den Anwalt eines Käufers.

Schritt 3: Vertragsverhandlung und Unterzeichnung

Die übliche Zeit für die Überprüfung des Vertrags durch Ihren Anwalt beträgt 5 bis 10 Werktage (der Vertreter des Verkäufers der von Ihnen ausgewählten Immobilie wird Sie über diese Fristen informieren). Bitte beachten Sie, dass der Verkäufer bis zur Unterzeichnung eines solchen Vertrags häufig die Immobilie weiterhin zeigt und ein höheres Angebot annimmt. Die Vertragsbedingungen sind sehr wichtig und regeln alle Details des zukünftigen Kaufs. Sie sollten den Vertrag mit Ihrem Anwalt sorgfältig durchgehen, um die Risiken und Verpflichtungen zu verstehen, die Sie auf sich nehmen.

Bei Vertragsunterzeichnung ist eine Anzahlung von 10% des Immobilienpreises zu leisten. Daher müssen Sie sicherstellen, dass Sie über die in den USA verfügbaren Mittel verfügen. Eine Möglichkeit, dies zu tun, besteht darin, die Gelder an Ihren Anwalt in den USA zu überweisen. Sie können auch ein US-Bankkonto eröffnen, wenn Sie dies wünschen. Diese Kaution wird auf dem vom Verkäufer angegebenen Treuhandkonto des Verkäufers aufbewahrt. Es ist normalerweise nicht erstattungsfähig, wenn ein Käufer das Geschäft nicht abschließt. Sie können jedoch bestimmte Bedingungen aushandeln, unter denen Sie die Anzahlung zurückerhalten können. Eine dieser Bedingungen ist eine Eventualverbindlichkeit für Hypotheken - eine Klausel im Vertrag, die die Rückerstattung der Anzahlung garantiert, wenn ein Käufer die Finanzierung zu bestimmten Bedingungen nicht sicherstellen kann. Es liegt an Ihrem Anwalt, diese Klausel mit dem Verkäufer auszuhandeln, obwohl nur wenige Verkäufer zustimmen, sie aufzunehmen.

Schritt 4: Genehmigung des Coop- oder Condo-Boards

Die Genehmigung durch das Board ist wahrscheinlich der unangenehmste Teil eines Immobilienkaufs in New York. Es ist etwas, das nicht vermieden werden kann, selbst wenn Sie eine Wohnung im freundlichsten aller Eigentumswohnungsgebäude kaufen. Sie müssen ein sehr gründliches Paket mit vielen persönlichen und finanziellen Informationen zusammenstellen, einschließlich Steuererklärungen, Kontoauszügen, persönlichen und geschäftlichen Referenzen usw. usw. Die Genehmigung durch das Coop Board ist ein strenger Prozess, der normalerweise ein persönliches Interview umfasst. Genehmigungen für Eigentumswohnungen folgen dem gleichen Verfahren und erfordern die gleiche Menge an Dokumentation. Es ist jedoch normalerweise eine Formalität.

Schritt 5: Vorbereiten und Schließen

Nach Vertragsunterzeichnung haben Sie zusätzliche Zeit, um die Finanzierung sicherzustellen und zusätzliche Untersuchungen zum rechtlichen Status und Zustand der Immobilie durchzuführen. Dies ist die Zeit für die Umfrage und Bewertung, die für die Hypothek erforderlich ist. Ihr Anwalt überprüft die Dokumente, führt die Titelsuche durch und sucht nach Grundpfandrechten und Verstößen. Wenn Sie eine Hypothek beantragen, überprüft Ihre Bank alle erforderlichen Dokumente zu Ihrem Einkommen und Vermögen sowie zu den Finanzdaten des Gebäudes. Sobald alles in Ordnung ist, wird Ihre Bank den gesamten Kreditbetrag in der Regel auf das Treuhandkonto Ihres Anwalts überweisen. Gleichzeitig werden Ihre Anzahlungs- und Abschlusskosten auch auf das Treuhandkonto überwiesen, wobei Ihr Anwalt bis zum Abschluss als Treuhandagent fungiert. Am Tag vor Ihrer Schließung sollten Sie einen letzten Rundgang durch Ihre neue Immobilie machen, um sicherzustellen, dass der Zustand wie vereinbart und wie erwartet ist.

Schritt 6: Schließen

Ein Abschluss ist eine tatsächliche Kauf- und Verkaufstransaktion, die in der Regel mehrere Wochen nach Vertragsunterzeichnung stattfindet. Dies ist die Zeit, in der sich alle an der Transaktion beteiligten Parteien (Verkäufer und Käufer, Anwalt des Verkäufers und Käufers, Bankanwalt, Vertreter der Eigentumsversicherung usw.) versammeln, um einen endgültigen Satz von Dokumenten zu unterzeichnen und alle Unterlagen zu erstellen Zahlungen. Zum Zeitpunkt des Abschlusses verteilt Ihr Anwalt alle Zahlungen einschließlich der Zahlung an den Verkäufer, Steuern, Gebühren und Eigentumsversicherungen sowie sonstige Gebühren. Im Gegenzug erhält ein Käufer den neuen Titel zusammen mit der Eigentumsversicherung und natürlich den Schlüsseln für die neue Wohnung. Herzliche Glückwünsche!

Ich möchte eine Immobilie in New York kaufen und anschließend vermieten. Wer kann mir dabei helfen?

Wenn Sie Ihre Immobilie in New York als Investition erwerben und vermieten möchten, unterstützen wir Sie gerne bei der Verwaltung des gesamten Prozesses. Wir finden einen zuverlässigen und qualifizierten Mieter, helfen bei der Unterzeichnung des Mietvertrags, stellen sicher, dass der Mieter eingezogen ist und die Miete pünktlich zahlt. Gegen eine geringe Verwaltungsgebühr kümmern wir uns auch um Ihre Rechnungszahlungen und sorgen dafür, dass Wartung und Steuern pünktlich bezahlt werden. Der Vermietungsmarkt in New York ist normalerweise gut, sodass Sie keine Probleme haben sollten, einen Mieter zu finden. Die Leerstände sind niedrig, die Mieten sind in den letzten Jahren stetig gestiegen. Bitte beachten Sie, dass die meisten Gebäude in New York nur langfristige Mietverträge ab 12 Monaten oder länger zulassen. Es gibt mehrere Gebäude, in denen monatliche Mietverträge möglich sind. Die Vertreter von Evans empfehlen Ihnen gerne ein Gebäude, das Ihren Anforderungen am besten entspricht. Sie können Ihre Mieteinnahmen zur Deckung von Steuern, monatlichen Gebühren und einem Teil Ihrer Hypothekenzahlungen verwenden. Es ist nicht einfach, alle Hypothekenzahlungen und -kosten in New York durch Mieteinnahmen zu decken.

Was passiert gerade auf dem Markt? Werden die Preise steigen oder fallen?

Obwohl die Vorhersage der Zukunft kein lohnendes Unterfangen ist, gibt es bestimmte Trends und Faktoren, die dazu beitragen, dass sich der Markt in die eine oder andere Richtung bewegt. Wir können uns diese Trends ansehen und werden die aktuelle Marktposition berücksichtigen. Die Aussicht oder Realität eines Abschwungs drückt die Immobilienpreise und untergräbt das Verbrauchervertrauen. Während dies für den Markt im Allgemeinen negativ ist, sind verschiedene Marktsegmente auf unterschiedliche Weise davon betroffen. Die meisten Immobilien in Manhattan sind nur für eine relativ wohlhabende Käufergruppe erschwinglich, für die Immobilien zum größten Teil nicht die einzige Quelle für Wohlstand und Ersparnisse sind. Obwohl dieses Segment nicht vom negativen Einfluss der allgemeinen Wirtschaft isoliert ist, ist es weniger preisempfindlich. Käufer in Manhattan, die in der Lage sind, etwa 1000-1500 USD pro Quadratfuß zu zahlen (oder sich für eine Hypothek zu qualifizieren), setzen wahrscheinlich nicht ihren letzten Dollar auf Immobilien und ändern daher weniger wahrscheinlich ihren Lebensstil und verkaufen.

Zinssätze auf historischen Tiefstständen machen Hypotheken erschwinglicher und tragen so zum Preiswachstum oder zur Unterstützung bei. Für diejenigen, die kaufen möchten, ist dies eine positive Motivation, dies jetzt zu tun. Die folgenden Faktoren sind hauptsächlich für den Eigentumswohnungsmarkt relevant und daher für Investoren im Allgemeinen und ausländische Investoren im Besonderen sehr wichtig. Auf dem New Yorker Wohnimmobilienmarkt sind nur Käufe von Eigentumswohnungen für ausländische Investoren leicht zugänglich und für lokale Investoren leicht zu handhaben. Diese Immobilien machen nur rund 25% aller in New York verfügbaren Wohnimmobilien aus. Diese Grenzwerte trugen zum anhaltenden Wachstum der Eigentumswohnungspreise im letzten Jahrzehnt bei, das den Markt erheblich übertraf. Wir gehen davon aus, dass sich dieser Trend in den kommenden Jahren fortsetzen wird.