Welche Arten von Immobilien können in New York City gemietet werden? Wer wird mein Vermieter sein?

Anders als in einigen europäischen Städten ist der durchschnittliche Vermieter in New York City ein Firmenvermieter. Sie werden natürlich auf einen einzelnen Vermieter stoßen, besonders wenn Sie eine Wohnung in einem Stadthaus suchen. Die Mehrheit der Miethochhäuser befindet sich jedoch im Besitz von Unternehmen. Es ist üblich, dass ein Unternehmen eine Verwaltungsgesellschaft mit der Verwaltung seiner Mietobjekte beauftragt. Diese Verwaltungsgesellschaften sind für die Auswahl potenzieller Mieter, die Abwicklung von Mietverträgen, die Erhebung von Mietzahlungen und die Verwaltung von Immobilien verantwortlich. Einige einzelne Vermieter besitzen und verwalten ihr Eigentum selbst. Solche Vermieter bewohnen oft eine Wohnung in einem Mehrfamilienstadthaus oder besitzen eine Immobilie in einem Stall oder einer Eigentumswohnung. Im Gegensatz zu einem großen Firmenvermieter kennt Sie ein einzelner Vermieter beim Namen und ist aufmerksamer und auch besorgter darüber, wie Sie sein Eigentum nutzen.

Wie läuft das Genehmigungsverfahren für Mietanträge ab?

Das New Yorker Gesetz soll die Rechte der Mieter schützen. Es braucht viel Zeit und Rechtskosten, bis ein Vermieter einen Mieter in Verzug bringt. Daher ist es nur logisch, dass die Vermieter in New York bei der Auswahl der verantwortungsvollsten, kreditwürdigsten und finanziell fähigsten Mieter für ihre Immobilien sehr vorsichtig sind. Weitere Informationen finden Sie in unserem Abschnitt zur Bonität. In der Regel legt jede Verwaltungsgesellschaft fest, welche spezifischen Dokumente ein potenzieller Mieter vorlegen muss oder welche zusätzlichen Anforderungen er erfüllen muss, um sich für die Genehmigung zu qualifizieren. Unterschiedliche Verwaltungsgesellschaften haben unterschiedliche Richtlinien. Diese Richtlinien werden jedoch normalerweise genau befolgt und sind nicht einfach zu verhandeln.

Kleinere Vermieter oder Verwaltungsgesellschaften sind manchmal einfacher zu verhandeln. Diese kleineren Unternehmen haben weniger zu verwaltende Immobilien und betrachten jeden Fall eher einzeln und betrachten einen Mieter mit einem nicht konventionellen Hintergrund oder nicht standardmäßigen Finanzinformationen. Einzelne Vermieter entscheiden selbst, wen sie als Mieter akzeptieren. Ihre Präferenzen können variieren und sie können mehr Faktoren als nur Ihre Bonität berücksichtigen. Möglicherweise können Sie ein Treffen mit einem einzelnen Vermieter vereinbaren und Ihre Bewerbung persönlich vorlegen.

Befindet sich die Wohnung Ihrer Wahl in einem Eigentumswohnungs- oder Coop-Gebäude, muss Ihr Antrag in den meisten Fällen nicht nur von Ihrem zukünftigen Vermieter, sondern auch vom Coop- oder Condo-Vorstand genehmigt werden. Boards haben normalerweise unterschiedliche Anforderungen an Mieter. Genehmigungen des Verwaltungsrats dauern jedoch am längsten und sind am schwierigsten zu erhalten.

Wie beweise ich dem Vermieter, dass ich ein großartiger Mieter für die Wohnung bin? Was sind die üblichen finanziellen Anforderungen?

Die allgemeine Anforderung ist, dass Ihr Bruttojahreseinkommen mindestens das 40-50 -fache Ihrer monatlichen Miete beträgt. Wenn Ihre Miete beispielsweise 2,000 USD beträgt, müssen Sie nachweisen, dass Sie mindestens 80,000 USD verdienen. Wenn Sie die Wohnung mit einem Partner, Ehepartner oder Mitbewohner teilen, kann Ihr Einkommen kombiniert werden, um die finanziellen Anforderungen zu erfüllen. Die finanzielle Leistungsfähigkeit kann durch die Überprüfung Ihrer Ersparnisse, Aktien oder Immobilien im Besitz gestärkt werden.

Ich habe eine perfekte Wohnung gefunden! Was sind meine nächsten Schritte?

Nachdem Sie eine Wohnung ausgewählt haben, müssen Sie einen Antrag stellen. Die für die Anwendung erforderlichen Informationen können variieren. In der Regel müssen Sie jedoch die folgenden Informationen angeben:

Vollständiger Name
Aktuelle und vorherige Adressen
Beschäftigungsinformationen
Jahreseinkommen
Sozialversicherungsnummer (SSN)
Ihre persönlichen und finanziellen Daten müssen durch Belege überprüft werden. Der Papierkram und die Komplexität des Antrags hängen von der Art des Wohnhauses ab, in dem sich Ihre neue Wohnung befindet, von Ihrer finanziellen Situation und der Miethistorie. Ihr Evans-Berater hilft Ihnen bei der Entscheidung, welche Belege Ihnen helfen, zu beweisen, dass Sie ein zuverlässiger Mieter sind. Für die Bewerbung sind in der Regel folgende Unterlagen erforderlich:

Foto-Identifikation
Kopien von zwei neuesten Gehaltsabrechnungen
Offizielles Beschäftigungsprüfungsschreiben
Kontoauszüge der letzten 2-3 Monate
Überprüfung anderer Vermögenswerte (Investmentfonds, Aktien, Immobilien usw.)
Steuererklärungen und W- 2 s aus den letzten 2 Jahren
Referenzen von früheren Vermietern
Kontaktinformationen früherer Vermieter, Arbeitgeber, Bürgen (falls vorhanden).
Darüber hinaus müssen Sie den Vermieter oder seinen Vertreter autorisieren, Ihre Bonitätsprüfung durchzuführen. Sie überprüfen Ihre Kreditauskunft, um sicherzustellen, dass Sie finanziell stabil und zuverlässig sind und sich die Miete leisten können.

Ich habe keine Bonität, Miethistorie oder vorherige Beschäftigung in den USA. Kann ich trotzdem eine Wohnung in New York City mieten?

Auch wenn Ihre Umstände nicht mit dem typischen Profil eines qualifizierten Mieters in New York City übereinstimmen, haben Sie dennoch Optionen, mit denen Sie gut mieten können. Sie sind bei uns richtig! Evans Spezialität ist es, Menschen wie Ihnen zu helfen, aus der ganzen Welt nach New York zu ziehen, und wir haben Erfahrung im Umgang mit ausländischen Mietern und Käufern. Hier kann ein erfahrener Makler sehr hilfreich sein - wir werden Ihre Situation untersuchen und Sie beraten, wie Sie Ihrem potenziellen Vermieter den besten Fall bieten können. Ein Evans-Berater wird mit Ihnen zusammenarbeiten, um zu verstehen, wie Ihre Auslandserfahrung „übersetzt“ und dem Vermieter präsentiert werden kann, um ihn davon zu überzeugen, dass Sie ein geeigneter Mieter sind. Einer Ihrer Freunde oder Kollegen in New York kann als Garant für den Mietvertrag fungieren. Finanzielle Probleme können auch gelöst werden, indem eine größere Kaution und / oder eine Vorauszahlung von mehreren Monatsmieten angeboten werden.

Wer ist ein Bürge? Benötige ich eine?

Ein Bürge ist jemand, der dem Vermieter garantieren kann, dass die Miete vollständig und pünktlich bezahlt wird, falls Sie in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Wenn Sie die Kredit- oder Finanzanforderungen nicht erfüllen, kann der Vermieter zustimmen, dass Ihr Bürge den Mietvertrag mitunterzeichnet. Ein bevorzugter Bürge ist normalerweise ein Familienmitglied oder ein enger Freund, der in der Region mit drei Bundesstaaten (New York, New Jersey oder Connecticut) lebt und nachweisen kann, dass er oder sie ein Jahreseinkommen von 80-100 mal dem hat Miete. Bitte stellen Sie jedoch sicher, dass Ihr Bürge versteht und zustimmt, dass er oder sie den gesamten Bewerbungsprozess mit Ihnen durchlaufen muss und seine Kreditauskunft, Beschäftigungs- und Einkommensüberprüfung vorlegen und viele andere persönliche Informationen übermitteln muss , einschließlich W2-Formulare und Steuererklärungen.

Gibt es Anmeldegebühren?

Normalerweise fällt für die Bearbeitung Ihres Antrags eine Gebühr an. Die Gebühren variieren für verschiedene Gebäude und Verwaltungsgesellschaften. Für ein Mietgebäude beträgt die Anmeldegebühr normalerweise $ 100 - $ 150. Für eine Genossenschaftswohnung kann diese Gebühr höher sein. Die Gebühr für die Bonitätsprüfung beträgt $ 30 - $ 100 pro Antragsteller. Diese Gebühren werden normalerweise nicht erstattet. Um das Antragsverfahren zu starten und die Wohnung vom Markt zu nehmen, kann ein Makler außerdem eine rückzahlbare Kaution in gutem Glauben verlangen. Der Betrag kann von 300 Dollar bis zu einer Monatsmiete variieren. Sollte Ihr Antrag vom Vermieter abgelehnt werden, wird Ihnen diese Anzahlung zurückerstattet. Bei erfolgreicher Bewerbung wird die Kaution auf die Miete angerechnet.

Wie viel und wie muss ich bei Unterzeichnung eines Mietvertrags im Voraus bezahlen?

Standardmietbedingungen erfordern eine Vorauszahlung, die Folgendes umfasst:

Erste Monatsmiete

Kaution von einem Monat (erstattbar am Ende der Mietdauer)

Maklerprovision (dies ist normalerweise 15% der Jahresmiete)

In einigen Fällen werden Sie möglicherweise aufgefordert, den Betrag Ihrer Kaution zu erhöhen oder mehr Miete im Voraus zu zahlen, wenn Ihre Finanzinformationen und Ihre Bonität Bedenken bei Ihrem Vermieter aufkommen lassen.

Akzeptable Zahlungsarten sind: beglaubigte Schecks, Zahlungsanweisungen, Bankschecks, Reiseschecks oder eine Überweisung. Einige Vermieter akzeptieren nur beglaubigte Schecks. Ihr Evans-Berater wird Sie über den genauen Betrag informieren, den Sie bei Unterzeichnung Ihres Mietvertrags zahlen müssen, sowie über die bevorzugte Zahlungsmethode.

Was ist eine übliche Kaution? Wem bezahle ich es? Bekomme ich Interesse daran?

Die Standardkaution beträgt eine Monatsmiete. Leider erhalten Sie keine Zinsen auf die Kaution. Wenn Ihre Miete im nächsten Jahr steigt, müssen Sie manchmal einen erhöhten Betrag zur Kaution hinzufügen, um die Differenz zwischen dem ersten und dem zweiten Jahr auszugleichen!

Ist der Listenpreis verhandelbar?

Natürlich ist nie etwas in Stein gemeißelt und oft können Mieten ausgehandelt werden. Darüber hinaus ist es eine gute Idee, sich zu erkundigen, wie lange eine Wohnung schon auf dem Markt ist und ob Verhandlungsspielraum besteht. Eine andere zu überprüfende Sache ist, ob ein Vermieter Mietkonzessionen anbietet oder nicht, z. B. einen Monat ohne Miete oder eine Mitgliedschaft im Fitnessstudio. Angesichts der aktuellen Marktbedingungen mit dem begrenzten (und abnehmenden) Angebot an Mietobjekten und der ständig wachsenden Nachfrage nach Wohnungen in Manhattan haben die Vermieter jedoch wenig Motivation, Mietpreise auszuhandeln.

Benötige ich einen Anwalt, um meinen Mietvertrag auszuhandeln?

In der Regel verwenden Vermieter Standard-Mietformulare, die vom Real Estate Board von New York erstellt wurden (hier als PDF verfügbar). Vermieter nehmen jedoch häufig Ergänzungen oder Änderungen zu diesem Mietvertrag in Form von Fahrern vor. Aus diesem Grund empfehlen wir unseren Mandanten immer, sich mit ihrem Anwalt in Verbindung zu setzen, um sicherzustellen, dass ihre Interessen so weit wie möglich vertreten und geschützt werden.

Ich habe Haustiere; Muss ich meinen Vermieter im Voraus benachrichtigen?

New Yorker lieben und haben oft Haustiere, unabhängig von der Größe ihrer Wohnung; Leider erlauben nicht alle Vermieter Haustiere in ihren Gebäuden. Verschiedene Vermieter und Gebäude haben eine festgelegte Richtlinie für Haustiere. Einige Gebäude erlauben alle Haustiere, andere nur einige Haustiere (zum Beispiel Katzen). Bitte teilen Sie Ihrem Agenten mit, dass Sie Haustiere haben, und Ihr Agent wählt die Eigenschaften aus, die tierfreundlich sind.

Was ist die übliche Vertragslaufzeit?

Die meisten Vermieter bieten Ihnen einen Mietvertrag für ein Jahr an. Wenn Sie bei steigenden Mietpreisen einen längeren Mietvertrag abschließen möchten, erhöht der Vermieter höchstwahrscheinlich den Mietpreis für jedes Jahr des Mietvertrags. Dies geschieht, um eine mögliche Erhöhung der Marktmiete, auf die der Vermieter verzichten wird, zu kompensieren, indem Ihnen für einen längeren Zeitraum ein fester Preis garantiert wird. Mietverträge, die länger als zwei Jahre dauern, sind in New York sehr selten!

Wie verlängere ich meinen Mietvertrag?

Normalerweise ist es sehr einfach, einen Mietvertrag zu verlängern. Die meisten Vermieter senden Ihnen einen Brief, in dem sie Ihnen die Möglichkeit geben, Ihren Mietvertrag zu verlängern und einen neuen Mietpreis für das nächste Jahr festzulegen. Wenn Sie die Wohnung weiter mieten möchten, können Sie diese neuen Bedingungen mit dem Vermieter aushandeln, die Verlängerungsdokumente unterschreiben und sie einfach an den Vermieter zurücksenden.

Kann ich meinen Mietvertrag vor Ablauf der Laufzeit kündigen?

Während es einfach ist, einen Mietvertrag zu verlängern, ist es normalerweise schwierig, Mietverträge in New York City vor Ablauf der Mietdauer zu kündigen. In den meisten Fällen haften Sie für Mietzahlungen im Rahmen des Mietvertrags, auch wenn Sie die Wohnung nicht benötigen. In einigen Fällen können Sie Ihren Mietvertrag jedoch mit Erlaubnis Ihres Vermieters an eine andere Person abtreten.

Was sind mietkontrollierte und mietstabilisierte Wohnungen? Kann ich diese Art von Wohnung bekommen?

Das mietkontrollierte Programm gilt für ungefähr 50,000 Apartments in New York City. Diese Wohnungen befinden sich in Gebäuden, die vor 1947 errichtet wurden und seit Juli, 1971 ununterbrochen vom Mieter oder seinem Rechtsnachfolger bewohnt werden. Wenn eine mietkontrollierte Wohnung frei wird, wird sie entweder mietstabilisiert oder vollständig aus der Mietregulierung gestrichen. Mietstabilisierte Wohnungen befinden sich im Allgemeinen in Gebäuden mit sechs oder mehr Einheiten, die zwischen 1947 und 1974 errichtet wurden, sowie in einigen anderen Arten von Immobilien. Es gibt über eine Million Einheiten, die von diesem Programm abgedeckt werden, und bei Ihrer Suche werden Sie wahrscheinlich auf einige dieser Wohnungen stoßen.

Natürlich sind mietstabilisierte Wohnungen sehr wünschenswert, insbesondere wenn Sie mehrere Jahre dort bleiben möchten. Ihr Vermieter darf Ihre Miete unabhängig von der aktuellen Marktrate nur von Jahr zu Jahr um einen kleinen Prozentsatz erhöhen.

Wer wird die Immobilie verwalten? Was ist, wenn etwas kaputt geht oder repariert werden muss?

Luxus-Hochhäuser haben normalerweise einen Wartungsmann oder jemanden, der 24 Stunden am Tag, sieben Tage die Woche auf Abruf ist. Dies ist von Gebäude zu Gebäude unterschiedlich. Die meisten mittelgroßen und großen Gebäude haben einen Superintendenten, der oft in dem Gebäude lebt. Andere Verwaltungsgesellschaften verfügen nicht über eine Vor-Ort-Verwaltung, insbesondere bei kleineren Gebäuden, die möglicherweise nur auf Anfrage eine Wartung anbieten. In diesem Fall müssen Sie die Verwaltungsgesellschaft während der normalen Geschäftszeiten anrufen und einen Termin vereinbaren. Wenn Ihr Vermieter das Gebäude persönlich verwaltet, müssen Sie sich direkt an Ihren Vermieter wenden, um Unterstützung zu erhalten. Wenn Ihr Gebäude kein Super hat und Sie Hilfe benötigen, wird Evans Ihnen gerne die Informationen eines zertifizierten Handwerkers in Ihrer Nähe zur Verfügung stellen.

Wer zahlt die Maklergebühr in New York? Wie viel kostet das?

Bei der Anmietung einer Wohnung wird die Maklergebühr vom Mieter bei Unterzeichnung des Mietvertrags bezahlt. Es macht normalerweise 15% der jährlichen Miete aus. Wenn die Miete also $ 2,000 pro Monat beträgt, beträgt die Provision Folgendes: $ 2,000 x 12 x 15% = $ 3,600. Bei Evans umfasst die Maklergebühr alle Dienstleistungen der Immobiliensuche, der Organisation von Besichtigungen, der Hilfe bei der Antragstellung, der Verhandlungen mit Vermietern und der Unterzeichnung eines Mietvertrags.

Am wichtigsten ist, dass Ihr Evans-Vertreter als Ihr Vertreter fungiert und Ihre Interessen bei der Aushandlung der Mietbedingungen schützt. Wir bereiten die erforderlichen Unterlagen vor und führen eine Eigenschaftsanalyse durch, um sicherzustellen, dass keine versteckten Probleme auftreten. Wir werden die Struktur und das Verfahren der Schließung festlegen, um sicherzustellen, dass alles reibungslos verläuft und Sie keine finanziellen Risiken eingehen, Gebühren überbezahlen und Ihre Wohnung pünktlich und in gutem Zustand erhalten. Im Gegensatz zu Ihrer Erfahrung mit vielen anderen Immobilienunternehmen muss unsere Beziehung zu Ihnen nicht enden, wenn wir unsere Provision erhalten. Gerne lösen wir alle Probleme, die an Ihrem neuen Standort auftreten können: von der Kontaktaufnahme mit Ihrem Super wegen eines undichten Wasserhahns bis zur Lösung komplexerer Probleme und Konflikte.